정부가 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 적용합니다. 최근 서울 강남을 중심으로 집값이 꿈틀대자 선제 조치에 나선 것입니다. 이를 위해 기존 ‘주택법 시행령’에 있는 적용 조건을 대폭 완화해 모든 투기과열지구에 적용 가능토록 했답니다. 재건축·재개발 단지는 종전엔 관리처분계획인가를 받으면 상한제를 피할 수 있었지만 입주자모집공고 기준으로 소급 적용됩니다.
2019년 8월 12일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 발표했답니다. 우선 적용 조건이 크게 완화됐는데 그동안 신도시 등 공공택지엔 분양가 상한제가 적용됐습니다. 하지만 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠기 때문에 이를 대폭 완화한 게 골자입니다.
이 때문에 국토부는 필수요건을 ‘투기과열지구 지정 지역’으로 바꿨습니다. 종전엔 ‘기존 직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’이었답니다. 서울 전역과 세종, 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구가 상한제 사정권에 드는 셈이랍니다. 필수요건과 함께 충족해야 하는 선택요건도 개정됐습니다. ‘최근 1년 동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다’는 기준에서 분양실적이 없는 지역인 경우 주택건설지역 통계를 활용하는 요건으로 바뀌었답니다. 주택건설지역이란 특별시와 광역시, 시·도 등으로 구 단위보다 넓은 단위의 행정지역을 말합니다.
세 가지 선택요건 가운데 나머지 두 가지는 그대로 유지된다. ‘최근 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 경쟁률이 10 대 1을 넘는 경우’와 ‘최근 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가하는 경우’입니다. 이들 조건을 충족하면 국토부가 주거정책심의위원회를 열어 지역별로 분양가 상한제 적용 여부를 결정합니다. 이번 개정안에선 적용 시점도 바뀌었다. 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 최초 입주자모집공고일로 변경돼 소급 논란이 불가피할 전망이다. 기존 시행령에선 최초 관리처분계획인가를 신청한 단지는 적용이 제외됐습니다. 이미 관리처분인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지라면 상한제를 피할 수 있는 것입니다.
그렇지만 입주자모집공고 기준으로 적용 시점이 바뀌면서 아직 일반분양을 하지 않은 단지들이 모두 소급적용을 받게 될 전망이랍니다. ‘둔촌주공’과 ‘신반포3차·경남’, ‘삼성상아2차’ 등 강남권 대업급 재건축 단지들이 상한제 영향을 피할 수 없을 전망이랍니다.